Haksız (Taşkın) İnşaat ve Hukuki Sonuçları

Haksız inşaat, bir kimsenin kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanması veya başkasının arazisine (kendi malzemesiyle) yapı yapması durumudur. Ayrıca yapının komşu araziye taşması (taşkın yapı) da bu kapsamdadır.

Hukukumuzda temel kural "yapı arazinin bütünleyici parçasıdır" ilkesidir. Yani kural olarak arazi kiminse, üzerindeki yapı da onundur. Ancak haksız inşaat hükümleri bu kurala bazı istisnalar getirir.

Hangi Durumda Ne Yapılır? (TMK m. 722-724)

Haksız inşaatta çözüm, tarafların iyi niyetine ve yapının değerine göre değişir:

• ■ Yapının Sökülmesi (Yıkım): Eğer yapı (malzeme), arazi malikinin rızası dışında yapılmışsa ve sökülmesi "aşırı zarar" doğurmayacaksa, arazi maliki yıkım (kal) isteyebilir.
• ■ Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi: Eğer yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa ve yapı sahibi "iyiniyetli" ise, malzeme sahibi arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir (Temliken Tescil).
• ■ Tazminat: Yıkım fahiş zarara yol açacaksa, arazi maliki yapıyı muhafaza etmek zorunda kalabilir ancak karşılığında malzeme sahibine tazminat öder.

Kritik Nokta: İyiniyet Nedir?

Haksız inşaat davalarında davanın kaderini belirleyen unsur "İyiniyet"tir.

• ■ İyiniyetli İnşaat Sahibi: Başkasının arazisine yaptığını bilmeyen veya bilmesi kendisinden beklenemeyen kişidir (Tapu kaydındaki hata, sınır belirsizliği vb.).
• ■ Kötüniyetli İnşaat Sahibi: Arazinin başkasına ait olduğunu bile bile inşaat yapan kişidir. Kötüniyetli kişi mülkiyetin kendisine devrini isteyemez, aksine yapısı yıkılabilir.

Taşkın Yapı (Komşu Sınıra Tecavüz)

Bir binanın bir kısmı komşu araziye taşıyorsa buna "Taşkın Yapı" denir. Taşkın yapı sahibi, irtifak hakkı (geçit hakkı vb.) sahibi ise taşkınlık hukuka uygundur. Değilse;

Taşan kısmın yıkılması istenir. Ancak taşkın yapı sahibi iyiniyetliyse ve yıkım aşırı zarar verecekse, taşan kısmın arazisi için bedel ödeyerek o kısmın mülkiyetini veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir (TMK m. 725).

Dava Açma Süreleri ve Yetki

El Atmanın Önlenmesi ve Yıkım (Kal): Mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımı yoktur, tecavüz sürdüğü sürece her zaman açılabilir.

Tazminat Talepleri: Haksız fiil niteliğinde olduğundan, zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl ve her halde 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Komşum bahçeme duvar ördü, ne yapmalıyım?

Cevap: Bu bir tecavüzdür (müdahale). El atmanın önlenmesi (Müdahalenin Men'i) ve Yıkım (Kal) davası açarak duvarı yıktırabilirsiniz.

Soru: Tapusuz arazide haksız inşaat hükümleri geçerli mi?

Cevap: Evet. Tapusuz taşınmazlarda da zilyetlik ve mülkiyet kuralları çerçevesinde benzer hükümler uygulanır.

Mülkiyet Haklarınızı Koruyoruz

Yıkım davaları, taşkın inşaat ve tapu tescil davaları için uzman destek.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)