Tahliye Davası Nasıl Açılır? Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Rehber

Türkiye’de son yıllarda artan kira fiyatları ve kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları, tahliye davalarını gündemin merkezine oturttu. Özellikle büyükşehirlerde, kiracıların çıkarılması amacıyla açılan davalarda artış yaşanmakta ve çoğu vatandaş tahliye sürecine dair yeterli bilgiye sahip olmadan hareket etmektedir.

Bu yazımızda, tahliye davasının ne olduğunu, hangi şartlarda açılabileceğini, sürecin nasıl işlediğini ve bir Ankara avukatından hukuki destek almanın avantajlarını tüm detaylarıyla ele alacağız.

Tahliye Davası Nedir ve Sebepleri?

Tahliye davası, kiralanan taşınmazın (konut veya işyeri) kiracısı tarafından boşaltılması için açılan bir hukuk davasıdır. Ev sahibi (malik ya da yetkili temsilcisi), kiracıyı kanunda belirtilen haklı nedenlerle çıkarmak istediğinde bu yola başvurur.

En Sık Tahliye Sebepleri:

• ■ Kiranın ödenmemesi (temerrüt).
• ■ Tahliye taahhüdü verilmesi.
• ■ Kira süresinin dolması ve ihtar yapılması.
• ■ Ev sahibinin konuta ihtiyaç duyması (şahsi ihtiyaç).
• ■ Yeniden inşa ve imar durumu.
• ■ Kiracının tahliye kararına rağmen çıkmaması.

Dikkat: 01.09.2023 itibariyle kira davalarında (icra takipleri hariç) dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye

En yaygın tahliye nedenlerinden biri, kiracının kira borcunu zamanında ödememesi durumudur.

• 1. Temerrüt Nedeniyle (İcra Takibiyle): Ev sahibi doğrudan icra takibi başlatır. Kiracıya ödeme emri gönderilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, tahliye talep edilebilir.
• 2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı bir kira dönemi içinde iki kez kirayı geç öderse, ev sahibi bu iki gecikmeyi belgeleyerek tahliye davası açabilir.

Tahliye Taahhüdü Verilmesi

Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt ettiği belgelere "tahliye taahhütnamesi" denir. Dikkat edilmesi gerekenler:

• ■ Belge yazılı ve tarihli olmalıdır.
• ■ İmza ıslak olmalı, noterde yapılması tavsiye edilir.
• ■ Tahliye tarihi, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.

Şahsi İhtiyaç ve Yeniden İnşa

Şahsi İhtiyaç: Ev sahibi; kendisi, eşi, çocuğu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konuta ihtiyaç duyarsa dava açabilir (Evlenecek çocuk, iş yeri değişikliği, sağlık sorunları vb.).

Yeniden İnşa: Esaslı onarım veya imar yapılacaksa ve kullanım imkânsız hale geliyorsa tahliye istenebilir (Yıkım ruhsatı ve proje gerekir).

Süre Bitimi ve İcra Yoluyla Tahliye

Süre Bitimi: Sözleşme bitimine en az 15 gün kala yazılı ihtar çekilmelidir. Aksi halde sözleşme 1 yıl uzar. (10 yıllık uzama süresi sonunda gerekçesiz tahliye imkanı vardır).

İcra Yoluyla Tahliye: Tahliye taahhüdü veya kira borcu takibi varsa, doğrudan icra müdürlüğü kanalıyla tahliye talep edilebilir. Kiracı çıkmazsa zorla tahliye edilir.

Süreç ve Kiracının Direnmesi

Ne Kadar Sürer? Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan davalar ortalama 6-12 ay sürebilir. İcra yolu tercih edilirse 2-3 ay gibi kısa sürede sonuçlanabilir.

Kiracı Tahliyeye Direnirse Ne Olur?

• ■ İcra emri çıkarılır.
• ■ Polis nezaretinde tahliye gerçekleştirilir.
• ■ Zorla tahliye masrafları (nakliye, çilingir) kiracıya yüklenir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Her ne kadar tahliye davası ev sahibi lehine gibi görünse de, kiracıların da önemli hakları vardır:

• ■ Tazminat Hakkı: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilip, ev 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa kiracı tazminat isteyebilir.
• ■ İtiraz Hakkı: Usulsüz tahliye ihtarınaveya ödeme emrine karşı itiraz hakkı vardır.
• ■ Taahhüt İtirazı: Tahliye taahhüdü baskı altında veya sözleşme ile aynı tarihte imzalatılmışsa geçersizlik iddiasında bulunulabilir.

Ankara gibi büyük şehirlerde kiracıların savunma hakkını kullanabilmesi için, kira hukuku konusunda uzman bir Ankara avukatına başvurmaları gerekir.

Delillerin Önemi ve Yargıtay Kararı

Tahliye davaları belgeye dayalıdır. Kira sözleşmesi, taahhütname, ödeme dekontları ve ihtarname tebligatları düzenli dosyalanmalıdır.

Sonuç: Tahliye Davaları Ciddiyet Gerektirir

Kiracı-tahliye ilişkisi, Türkiye’de en sık yaşanan hukuki ihtilaflardan biridir. Hem ev sahibi hem kiracı için ciddi sonuçlar doğurabilecek bu süreç, ancak doğru bilgi ve profesyonel destekle yürütülebilir.

Tahliye sürecini başlatmadan önce veya hakkınızı savunmak için, mutlaka Ankara’da kira hukuku alanında tecrübeli bir avukatla görüşün. Kartalhan Hukuk Bürosu olarak, hem önleyici danışmanlık hem de dava süreçlerinde tam destek sunmaktayız.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Cevap: Hayır. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Soru: 1 yıllık sözleşme bitince kiracı çıkar mı?

Cevap: Hayır. Kiracı bildirmediği sürece sözleşme otomatik uzar. Sadece 10 yıllık uzama süresi dolunca tahliye istenebilir.

Kira ve Tahliye Davalarınızda Yanınızdayız

Tahliye davası, kira tespiti ve icra takibi için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)