Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHANKira tespit davasında evlerini veya sahip olduğu taşınmazları uzun süreli kiraya veren taşınmaz sahipleri bazen kira bedellerinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünmektedir. Bu durumlarda kiralanan taşınmaz için kira tespit davası açabilme hakkına sahiptirler. Ancak kira sözleşmelerinin kurulması aşamasında taraflar kira bedellerini özgürce belirleyebiliyorken, sözleşmelerin devamı olan yeni kira dönemlerinde kira bedelleri artışları bir takım sınırlamalara tabi tutulmuştur.
Bu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinde: " Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.(1)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(1)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." yer verilmiştir.
Yani beş yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında yeni dönemde uygulanacak kira bedeli artışı bir önceki yıl TÜFE oranını aşamayacaktır. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine istinaden açılan kira tespit davalarında hakim tarafından kiralananın durumu, taşınmazın konumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak kira bedeli artışı belirlenecektir.
Kira tespit davalarının süre koşulu bulunmamaktadır, her zaman açılabilir. Kira tespit davaları kira sözleşmelerindeki ileri dönemlere yönelik olup geriye dönük kira bedelinin tespit edilmesi talebinde bulunulamaz. Ancak kira tespit davası yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün öncesinde açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bir şekilde kira bedelinin artırılacağına yönelik ihtarda bulunulması durumunda ve izleyen kira dönem, sonuna kadar açıldığı takdirde mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni dönem başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Kira tespit davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kapsamına giren taşınmazların kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda açılabilir. Konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazların kiraları yönünden kira tespit davası açılamamaktadır.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.