Kira Tespit Davası ve Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşulları veya mevzuat çerçevesinde yeniden değerlendirilmesi ve belirlenmesi amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Bu tür davalar, genellikle kira bedelinin mevcut piyasa değerinden önemli ölçüde düşük veya yüksek olduğu durumlarda kiracı veya mülk sahibi tarafından açılır.

Kira tespit davasının amacı, kira bedelinin piyasa koşullarına, bölgenin özelliklerine ve mülkün durumuna uygun bir seviyeye getirilmesidir. Bu süreç, tarafların haklarını korumak için gereklidir.

Kanuni Kira Artış Sınırları (TBK m. 344)

Kira sözleşmelerinin devamı olan yeni kira dönemlerinde kira artışları belirli sınırlamalara tabidir:

• 5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler: Kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.
• 5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler: Beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.

Dikkat: Zorunlu Arabuluculuk (01.09.2023)

Kira tespit davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan davalar mahkeme tarafından usulden reddedilir.
• Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa "Anlaşamama Tutanağı" ile mahkemeye dava açılabilir.

Dava Açma Süresi ve Etkisi

Kira tespit davalarının süre koşulu bulunmamaktadır; her zaman açılabilir. Ancak davanın etkisi, açıldığı zamana göre değişir:

Yeni kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması ya da kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi durumunda, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Kira Tespit Davasının Şartları

Her kira sözleşmesi için tespit davası açılamaz. Şartlar şunlardır:

• Sözleşme, konut ve çatılı iş yeri kirası olmalıdır.
• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Hukuki yarar bulunmalıdır (kira bedeli emsallerin altında kalmış olmalıdır).

Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; aşağıdaki kriterleri göz önünde tutarak emsal kira değerini hesaplar:

• Konum ve çevre: Kiralananın bulunduğu semt, cadde, ulaşım olanakları ve çevredeki emsal kira bedelleri incelenir.
• Kiralananın fiziksel özellikleri: Brüt ve net metrekare, yapı yaşı, kat durumu, ısıtma sistemi ve genel durumu değerlendirilir.
• TÜFE oranı: 5 yıl dolmadan açılan davalarda geçmiş dönem TÜFE ortalamaları temel alınır.
• Kira artış geçmişi: Sözleşmede belirlenen artış oranlarının ne ölçüde uygulandığı incelenir.

Bilirkişi raporuna itiraz etme hakkı her iki taraf için de mevcuttur. Yanlış hesaplanan emsal bedeli, doğru itiraz ve ek bilirkişi talebini gerektirebilir. Bu nedenle Ankara Kira Avukatı desteğiyle süreci yönetmek büyük avantaj sağlar.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Bu iki dava zaman zaman birbiriyle karıştırılmaktadır. Temel farkları şöyle özetlenebilir:

• Kira tespit davası: Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için açılır. Genellikle 5 yıl dolan sözleşmelerde ya da emsallerin çok altında kalan kiralarda tercih edilir.
• Kira uyarlama davası: Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü koşullar (pandemi, enflasyon, savaş gibi) nedeniyle sözleşmenin ifasının aşırı güçleşmesi hâlinde açılır. TBK m. 138 kapsamındadır.

Hangi davanın açılacağı, kiracı ya da mal sahibinin içinde bulunduğu koşullara ve taleplerin hukuki dayanağına göre belirlenir. Yanlış dava türü seçimi hak kaybına yol açabilir.

Kira Tespit Kararının Uygulanmaması: Tahliye Riski

Mahkemece belirlenen yeni kira bedeline kiracı uymazsa ev sahibi çeşitli yollara başvurabilir:

• Fark bedeller için icra takibi başlatılabilir.
• Kiracı tespit kararına rağmen eski bedeli ödemeye devam ederse temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
• Geçmişe dönük fark kiraların faizi ile birlikte tahsiline hükmedilebilir.

Bu nedenle kira tespit kararı kesinleştikten sonra kiracının ödeme davranışının dikkatle takip edilmesi, olası sorunların erken tespit edilmesi bakımından önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: 5 yıl dolmadan kira artışı isteyebilir miyim?

Cevap: 5 yıl dolmadan sadece "Kira Uyarlama Davası" (olağanüstü durum varsa) açılabilir. Normal şartlarda 5 yıl dolmadan TÜFE oranı üzerinde artış talep edilemez.

Soru: Tespit edilen kira ne zaman başlar?

Cevap: İhtarname süresinde çekildiyse veya dava süresinde açıldıysa yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Farklar geriye dönük faiziyle istenir.

Soru: Kira tespit davası kiracı tarafından da açılabilir mi?

Cevap: Evet. Kira bedelinin emsallerin çok üzerinde olduğunu düşünen kiracı, indirimi sağlamak amacıyla kira tespit davası açabilir. Hukuki yarar şartının mevcut olması gerekir.

Soru: Kira tespit davasında görevli mahkeme hangisidir?

Cevap: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Bedeliniz Emsallerin Altında mı Kaldı?

Kira tespit davası, arabuluculuk başvurusu ve ihtarname süreçleri için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)