Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Uygulama Süreci

Ankara kira avukatı, başkentte yer alan kiracılar ve mülk sahipleri için kira sözleşmeleri, kira bedelleri ve kira ile ilgili uyuşmazlıklar konusunda hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunar. Özellikle kira uyarlama davaları gibi karmaşık konularda kira avukatlarının uzmanlığı büyük önem taşır.

Kira uyarlama davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının önemli ölçüde değişmesi veya beklenmedik durumların ortaya çıkması gibi nedenlerle adil olmaktan çıkması durumunda, bu bedelin yeniden değerlendirilmesi amacıyla açılan bir hukuki süreçtir.

Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Her kira artışı talebi uyarlama davasına konu olamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde belirtilen "Aşırı İfa Güçlüğü" şartlarının oluşması gerekir. Kira uyarlama davası şartları hakkında daha kapsamlı bilgi almak için ilgili sayfamızı inceleyebilirsiniz:

• Olağanüstü Durum: Sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen ve beklenmeyen bir durum (ekonomik kriz, pandemi, savaş vb.) ortaya çıkmalıdır.
• Kusursuzluk: Bu durum borçludan (kiracıdan veya kiralayandan) kaynaklanmamış olmalıdır.
• Aşırı İfa Güçlüğü: Mevcut koşullar, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır (işlem temelinin çökmesi).
• İhtirazi Kayıt: Borç henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.

Dikkat: Zorunlu Arabuluculuk (01.09.2023)

Kira uyarlama davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan davalar reddedilir.
• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

Ankara Kira Avukatının Rolü

Ankara kira avukatları, kira uyarlama davalarında müvekkillerine temsilcilik yaparak kira bedelinin adil ve objektif bir şekilde yeniden belirlenmesini sağlar. Avukatın sunduğu hizmetler şunlardır:

• Dava Sürecinin Başlatılması: Prosedürlerin ve şartların (ihtarname, arabuluculuk) eksiksiz yerine getirilmesi.
• Bilirkişi Raporlarının İncelenmesi: Davanın esasını oluşturan bilirkişi raporlarının teknik ve hukuki analizi.
• Piyasa Araştırması: Benzer mülklerin kira bedellerinin (emsal) tespiti ve delil olarak sunulması.

Kira Uyarlama ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark

Bu iki dava türü sıklıkla karıştırılır. Temel ayrım şudur:

• Kira uyarlama davası (TBK m. 138): Olağanüstü ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması nedeniyle sözleşmenin ifasının aşırı güçleşmesi hâlinde açılır. Süre şartı yoktur; olağanüstü durum gerçekleştiğinde her zaman başvurulabilir.
• Kira tespit davası (TBK m. 344): Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için açılır. Genellikle 5 yıl dolan sözleşmelerde tercih edilir. Olağanüstü durum şartı aranmaz.

Yanlış dava türünün seçilmesi usulden reddedilmeye ya da zaman kaybına yol açar. İki davanın koşulları örtüşüyorsa aynı anda açılması da mümkündür.

Yüksek Enflasyon Döneminde Kira Uyarlaması

Türkiye'de yaşanan yüksek enflasyon ortamı, kira uyarlama davalarının güncelliğini artırdı. Yargıtay, son yıllarda enflasyonun aşırı yükselmesi nedeniyle sözleşmedeki kira bedelinin mal sahibi aleyhine dengesiz hâle geldiği durumlarda TBK m. 138 kapsamında uyarlamaya hükmetmiştir.

Enflasyon kaynaklı kira uyarlama talebi için dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Enflasyon oranının olağandışı boyutlara ulaşması ve bu durumun sözleşme kurulurken öngörülememesi gerekir.
• Kira bedelinin emsal piyasa değerinin çok altında kalması, mahkemede somut olarak gösterilmelidir.
• TÜFE artışını aşan kayıpların aktüerya veya bilirkişi hesabıyla belgelenmesi süreci güçlendirir.

Kira uyarlama kararı geriye dönük işlemez; mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren yeni bedel geçerli olur. Bu nedenle uyarlama talebinin gecikmeden gündeme getirilmesi önemlidir.

Kira Uyarlama Talebinin Sonuçları

Mahkeme, TBK m. 138 kapsamındaki kira uyarlama davasında iki temel yola başvurabilir:

• Sözleşmenin uyarlanması: Mahkeme kira bedelini yeni koşullara göre yeniden belirler. Bu en sık görülen karardır.
• Sözleşmenin feshi: Uyarlama mümkün değilse ya da taraflardan biri kabul etmiyorsa mahkeme sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 138/2).

Dava süresi boyunca tarafların mevcut kira sözleşmesine uymaya devam etmesi gerekir. Kiracı kira bedelini eksik öderse temerrüde düşer ve bu durum ayrıca kira sorunlarının büyümesine yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Uyarlama davası için 5 yıl beklemek gerekir mi?

Cevap: Hayır. Kira tespit davası için 5 yıl şartı varken, kira uyarlama davası (TBK 138) için süre şartı yoktur. Olağanüstü durum varsa her zaman açılabilir.

Soru: Dava açınca kirayı eksik ödeyebilir miyim?

Cevap: Hayır. Dava sonuçlanana kadar mevcut kirayı ödemeye devam etmelisiniz. Ancak ödemeleri "ihtirazi kayıtla" (dava hakkım saklı kalmak kaydıyla) yapmanız önerilir.

Soru: Kira uyarlama kararı geriye dönük geçerli midir?

Cevap: Hayır. Kira uyarlama kararı geriye dönük işlemez; mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren yeni bedel uygulanır. Bu nedenle davayı geç açmak maddi kayba yol açabilir.

Soru: Arabuluculukta anlaşamazsak ne olur?

Cevap: Arabulucu, taraflara "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenler. Bu tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira uyarlama davası açılabilir.

Kira Bedeliniz Çok Düşük Mü Kaldı?

Kira uyarlama davası, arabuluculuk başvurusu ve emsal kira tespiti için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)