İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i şuyu davaları, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olan gayrimenkulün bölünememesi veya paydaşların mülk üzerinde anlaşamaması durumunda, mülkün satışı veya taksimi yoluyla ortaklığın giderilmesini amaçlayan hukuki süreçlerdir.

Ankara'da bir gayrimenkul avukatı ile izale-i şuyu davalarında izlenecek yol haritası, mülk sahiplerinin haklarını koruma ve mülkün adil bir şekilde değerlendirilmesi için kritik öneme sahiptir.

Ortaklık Nasıl Giderilir? (İki Yöntem)

Mahkemeler izale-i şuyu davasında iki yöntemden birini uygular:

• Aynen Taksim (Bölerek Paylaşma): Eğer taşınmazın bölünmesi teknik ve hukuki olarak mümkünse (imar durumu uygunsa), mahkeme öncelikle bunu tercih eder. Taşınmaz bölünerek paydaşlara dağıtılır.
• Satış Suretiyle Giderme (İhale): Aynen taksim mümkün değilse (bir dairenin bölünememesi gibi) veya paydaşlar anlaşamazsa, taşınmaz icra yoluyla açık artırmada satılır ve para hisseler oranında paylaştırılır.

Satış Süreci Nasıl İşler?

Satışa karar verilirse süreç şöyle işler:

• Satış memurluğu taşınmazın kıymet takdirini yapar.
• Elektronik ortamda (UYAP) açık artırma ile satışa çıkarılır.
• İhaleye herkes katılabilir (hissedarlar arasında anlaşma varsa sadece hissedarlar katılabilir).
• En yüksek teklifi verene mülk satılır, masraflar düşüldükten sonra para paylaştırılır.

Ankara Gayrimenkul Avukatının Rolü

Ankara gayrimenkul avukatı, izale-i şuyu davalarında şu hayati rolleri üstlenir:

• Dava Hazırlığı: Tapu kayıtlarının incelenmesi ve tüm paydaşların (mirasçıların) doğru tespit edilmesi.
• Değer Tespitine İtiraz: Bilirkişi raporundaki düşük değerlemelere itiraz ederek mülkün gerçek değerinden satılmasını sağlamak.
• Muhdesat İddiası: Arazi üzerindeki yapının (ev, ağaç) kime ait olduğunun tespiti davasını açmak.

Dava Öncesinde Rızai Çözüm: Taksim Sözleşmesi

İzale-i şuyu davası açmadan önce paydaşlar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı rızai yolla paylaşabilir. Bu yol hem zamandan hem de yargılama masraflarından tasarruf sağlar.

Hisseli arazide rızai taksim sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Tüm paydaşların imzaladığı noter tasdikli taksim sözleşmesi hazırlanmalıdır.
• Taşınmazın bölünmesi imar mevzuatına uygun olmalıdır (minimum parsel büyüklüğü şartı).
• Anlaşma sağlandıktan sonra tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmalıdır.
• Paydaşlardan biri yurt dışındaysa vekaleten imza yetkisi verilebilir.

Tüm paydaşların anlaşamaması hâlinde bir paydaşın dahi talebiyle izale-i şuyu davası açılabilir; mahkeme anlaşmayan paydaşı bağlar.

Hisseli Tapu ve İzale-i Şuyu İlişkisi

Hisseli tapu işlemleri, ortaklığın giderilmesi davasının temel zeminini oluşturur. Tapuda hissedar görünen herkes dava açma hakkına sahip olmakla birlikte, bazı durumlarda tapu kaydının önce düzeltilmesi gerekebilir:

• Miras intikali yapılmamışsa: Miras bırakanın tapu kaydı hâlâ eski adına görünüyorsa, önce veraset ilamı alınıp intikal işlemi tamamlanmalıdır.
• Pay oranı hatalıysa: Tapu sicilindeki pay oranının gerçeği yansıtmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
• Paydaş sayısı fazlaysa: Çok sayıda mirasçının bulunduğu davalarda tüm paydaşların doğru tespiti kritik önem taşır; atlanacak bir paydaş davanın iadesiyle sonuçlanabilir.

Davanın Ankara'daki Pratik Boyutu

Ankara'da izale-i şuyu davaları özellikle miras kalan taşınmazlarda sıklıkla görülmektedir. Ostim, Sincan, Pursaklar, Gölbaşı, Çankaya gibi farklı ilçelerdeki taşınmazlar için dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.

Ankara'daki izale-i şuyu davalarında dikkat edilmesi gereken pratik hususlar şunlardır:

• Büyükşehir içindeki taşınmazlarda birden fazla kadastro müdürlüğü yetkili olabilir; pafta ve ada-parsel numarasının doğru belirlenmesi gerekir.
• İmar durumu incelemesi satış aşamasında taşınmazın değerini doğrudan etkiler; güncel imar belgesinin dosyaya eklenmesi önerilir.
• Yurt dışında yaşayan mirasçılara tebligat süreci zaman alabilir; bu nedenle davanın erken açılması avantaj sağlar.

Ankara ortaklığın giderilmesi davaları hakkında kapsamlı bilgi için Ankara izale-i şuyu davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: İzale-i şuyu davasını kimler açabilir?

Cevap: Tapuda hissedar olan (elbirliği veya paylı mülkiyet) herkes bu davayı tek başına açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz.

Soru: Satışta önalım (şufa) hakkı var mı?

Cevap: Hayır. İzale-i şuyu satışları cebri icra (zorla satış) yoluyla yapıldığı için hissedarların önalım hakkı yoktur. En yüksek teklifi veren (yabancı da olsa) alır.

Soru: Dava masraflarını kim öder?

Cevap: Dava masraflarını başta davayı açan öder. Ancak dava sonunda tüm masraflar ve avukatlık ücretleri, satış bedelinden hissedarların payları oranında kesilir.

Soru: Satıştan önce mülkün değerini artırmak mümkün müdür?

Cevap: Kıymet takdiri aşamasında bilirkişinin belirlediği değerin düşük olduğu düşünülüyorsa 7 günlük süre içinde itiraz edilebilir. Güncel imar durumu, emsal satışlar ve taşınmaz raporları itiraz dilekçesine eklenerek değerin yeniden tespiti istenebilir.

Ortak Mülklerinizi Adil Paylaşın

İzale-i şuyu davası, satış ve değer tespiti için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)