Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHAN
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın ise zamanaşımı nedeniyle reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-k.davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 25.06.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı-karşı davacı vekilleri Av.... ve Av.... ile davacı-karşı davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Asıl davada, davacı kiracı, taraflar arasında 20/05/2006 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralanana zorunlu ve faydalı masraflar yapıldığını, yapılan harcamalar ve işlerinin kiralanan taşınmazın değerini arttığını, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin tahliye davası açılması sonucu bittiğini ve 25/05/2011 tarihinde taşınmazdan tahliye edildiğini belirterek 510.952,47 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kiraya veren, davanın reddini istemiştir.
Birleşen davada, davacı kiraya veren, davalı kiracının 01/07/2010 tarihinden itibaren 11 aylık kira bedeli 12.800 Euro borcu olduğunu, davaya konu kira alacağı için davalının senet verdiğini, senedin arka yüzüne, kiracının açtığı alacak davası sonunda kiracı lehine doğacak alacaktan kira borcunun mahsup edileceğinin belirtildiğini, davalının borcunu ödememek için alacağını temlik ettiğini belirterek 12.800 Euro karşılığı 58.880 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte öncelikle davalının açtığı dava dosyadaki alacağından mahsubuna, aksi halde 58.880 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı kiracı, zamanaşımı definde bulunmuş ve davanın reddini istemiştir.
Mahkemece asıl davada 18/02/2016 tarihli karar ile davanın kısmen kabulü ile 399.732,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hükmün taraflarca temyizi üzerine, davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi ile davalının, bir kısım imalatların imara aykırı olarak yapıldığını beyan ettiği, ruhsatsız ve kaçak imalatların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemeyeceği, İmar Kanununa aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden imara aykırı bir imalat bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozma uyulmasına karar verilmiş, bu aşamada kiraya veren tarafından açılan alacak davasının birleştirilmesi da neticesinde, yapılan yargılama sonucunda, asıl davanın kısmen kabulü ile 295.481,97 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-birleşen dosya davalısı kiracının ve davalı-birleşen dosya davacısı kiraya verenin asıl davaya ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Asıl davada, İmar Kanununa aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden imara aykırı bir imalat bulunup bulunmadığı değerlendirilmesi gerektiği bozma ilamında belirtilmiş olmakla düzenlenen bilirkişi raporunda, sosyal tesis olarak belirtilen yapının tamamı ile yönetim binasının 189,88 m² kısmının imara aykırı yapılaşmayı oluşturduğunun tespit edildiği belirtilerek imara aykırı yapılardan kaynaklı katkılar çıkarılarak zorunlu ve faydalı imalat bedelleri yeniden hesaplanmıştır.
3194 sayılı İmar Yasası'na, geçici 16. maddenin eklenmesine dair, 7143 sayılı yasanın 16. maddesinde “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. " düzenlemesi yer almaktadır.
Somut olayda; karar tarihinden sonra 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe girip geçmişe etkili sonuçlar doğuran ve usuli kazanılmış hakkın istisnasını oluşturan 3194 sayılı İmar Yasası’na, geçici 16. maddenin eklenmesine dair, 7143 sayılı yasanın 16. maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası uyarınca eldeki davada inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği kuşkusuz olmakla, Yasa gereği başvuruda bulunup bulunmadığının tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bu husus bozmayı gerektirmiştir.
3-) İkinci bentte açıklanan şekilde değerlendirme yapılması ve dava konusu binaların yasal hale getirilmediğinin belirlenmesi halinde ise; hükme esas alınan bilirkişi raporunda yönetim binasının daha önce 161,12 m² olup mevcut halinin ise 351 m² olduğu, bu nedenle 189,88 m² kısmının imara aykırı yapılaşmayı oluşturduğu belirtilerek yönetim binasının 161,12 m² kısmı için hesaplama yapıldığı ve belirlenen bu bedelinin Mahkemece zorunlu ve faydalı masraf olarak tahsiline karar verildiği görülmektedir. Kiracı tarafından mevcut binanın yıkıldığı, yeni yapılan binanın ruhsatsız olarak inşa edildiği tespit edildiğine göre 351 m² binanın tamamının imara aykırı olduğunun kabulü gerekir. Bu halde binanın kısmen imara uygun kabul edilmesinin hiçbir yasal dayanağı bulunmadığı halde binanın 161,12 m² kısmının değerine hükmedilmesi doğru değildir.
4-)Bozmadan önce alınan bilirkişi raporunda, bekçi kulübesinin kiracı tarafından yaptırıldığı belirtilerek buna ilişkin yapılan harcama 3.690 TL olarak belirlenmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise bekçi kulübesinin, geçmiş döneme ait belgeler incelendiğinde mevcut durumunun aynı olduğu, etrafındaki ağaçların kesilmesi nedeniyle kulübenin ortaya çıktığı sonucuna varıldığı bildirilmiş ve bekçi kulübesi için yapılan harcama yine 3.690 TL olarak gösterilmiştir. Bekçi kulübesinin kiracı tarafından inşa edilmediği, eski halini koruduğu kabul edildiği halde neye istinadan 3.690 TL harcama yapıldığına ilişkin bir açıklamaya raporda yer verilmemiştir. Bu nedenle bekçi kulübesinde yapılan zorunlu ve faydalı masrafların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
5-)Mahkemece zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak hükmedilen kalemler arasında elektrik tesisatı ile ısıtma ve sıhhi tesisat bedeli de bulunmaktadır. Söz konusu iki imalat kalemi yönünden, daha önce alınan bilirkişi raporlarında tüm binalar değerlendirilerek bedel tespit edilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bir kısım binaların ruhsatsız olduğu belirlenerek binaların değeri hesaplamaya dahil edilmediği halde söz konusu elektrik tesisatı ile ısıtma ve sıhhi tesisat bedeli olarak önceki raporlarda belirlenen rakam ile aynı rakam zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak hesaplamaya alınmıştır. Ruhsatsız olarak inşa edilen binalar için yapılan masraflar talep edilemeyeceğine göre bu binalar yönünden yapılan tesisat giderlerinin de talep edileyemeyeceği açıktır. Bu nedenle ruhsatsız yapılan binalar yönünden tesisat masrafları düşülerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
6-) Birleşen davada, davacı kiraya veren tarafından 01/07/2010 tarihinden itibaren 11 aylık kira bedeli dava konusu edilmiştir. Mahkemece, beş yıllık zamanışımı süresinin dava tarihinden önce dolduğu gerekçesiyle zamanaşımı nedeniyle davanın reddini karar verilmiştir. 6098 sayılı TBK. 154 maddesinde zamanışımı kesen sebepler gösterilmiştir. Söz konusu maddenin 1. fıkrasında "Borçlu borcu ikrar etmişse, özellikle faiz ödemiş veya kısmen ifada bulunmuşsa ya da rehin vermiş veya kefil göstermişse" düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından 18/03/2015 düzenleme tarihli, 12.800 Euro bedelli senet verilmiş olup söz konusu senette, senedin 01/07/2010 tarihinden başlayan 11 aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin olup bu ödemenin temyiz aşamasında olan davanın sonunda davacı lehine doğacak alacaktan mahsup edileceği, dava sonunda davacının haklı olmadığı veya kiralayanın alacağından eksik alacak doğarsa senedin eksik kalan kira alacağı için takip konusu yapılabileceği belirtilmiştir.
Davalı kiracı, asıl davada doğacak alacağından kira alacağının mahsup edilmesini, dava sonunda alacağı doğmazsa veya kira alacağından eksik olursa kira alacağı için senedin takip konusu yapılacağını kabul etmiş olmakla verilen bu senet borcun ikrarı niteliğinde olup zamanaşımını kesen bir nedendir. Bu durumda dava tarihi itibariyle yeniden başlayan zamanaşımı süresi henüz dolmamış olduğundan birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile asıl davaya yönelik tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacı- birleşen dosya davalısı kiracı yararına, üçüncü, dördüncü, beşinci bentte açıklanan nedenlerle davalı-birleşen dosya davacısı kiraya veren yararına asıl davada verilen hükmün, altıncı bentte açıklanan nedenlerle davalı-birleşen dosya davacısı lehine birleşen davada verilen hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 2.037 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yek diğerinden alınıp yek diğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.