Eksik Kira Tahliyeye Yol Açar Mı? 35 Kuruş Bile Yeter!

Bu Kararın Önemi

Kiracıların sıkça düştüğü bir tuzak vardır: kira bedelini yatırırken banka komisyonu veya havale masrafı nedeniyle küçük bir miktar eksik geçmesi ve bu durumun farkında bile olunmaması. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu kararı, söz konusu durumun ne kadar ciddi hukuki sonuçlar doğurabileceğini çarpıcı biçimde ortaya koymaktadır.

Kararın özü şudur: Kiracı, banka masrafı nedeniyle kiraya verenin hesabına 35 kuruş eksik ödeme yapmıştır. Bu eksik miktarı, icra takibi üzerine verilen 30 günlük süre içinde de ödememiştir. Yargıtay, borcun miktarının az ya da çok olmasının temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemeyeceğini; 35 kuruş üzerinden dahi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Kira uyuşmazlıkları ve tahliye davaları konusunda Tahliye Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kira Ödeme Temerrüdü ve Tahliye: Hukuki Çerçeve

Türk Borçlar Kanunu m. 315 ve İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi ya da eksik ödemesi, kiraya verene tahliye talebinde bulunma hakkı tanıyabilir. Ancak bunun için belirli usul adımlarının eksiksiz izlenmesi gerekmektedir.

İcra Yoluyla Tahliyenin Adımları

• 1. İcra takibi başlatmak: Kiraya veren, kira alacağının tahsili ve tahliye istemiyle icra müdürlüğüne başvurur. Ödeme emri, kiracıya tebliğ edilir.
• 2. Otuz günlük süre: Kiracıya ödeme emrinin tebliğinden itibaren kira borcunu ödeyebilmesi için 30 günlük süre tanınır. Bu süre içinde borcun tamamı ödenmezse temerrüt gerçekleşmiş kabul edilir.
• 3. İtiraz ve itirazın kaldırılması: Kiracı itiraz ederse kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini talep eder.
• 4. Temerrüt koşulu: Borcun tamamının 30 günlük süre içinde ödenmemiş olması yeterlidir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunu etkilemez.

Kararın Hukuki Analizi

Somut Olayda Ne Yaşandı?

• Kiraya veren, Nisan ve Haziran 2014 kira farklarının ödenmediğini öne sürerek tahliye istekli icra takibi başlatmıştır.
• Kiracı, her iki kira bedelini de bankaya havale ettiğini öne sürerek borca itiraz etmiştir.
• Banka kayıtları incelendiğinde kiracının Nisan 2014 kirası için 1.300,65 TL ödemek istediği; ancak bankanın 1,00 TL masraf kesmesi nedeniyle kiraya verenin hesabına yalnızca 1.299,65 TL geçtiği ortaya çıkmıştır. Yani Nisan kirası 35 kuruş eksik ödenmiştir.
• Yerel mahkeme, 0,35 TL eksik ödeme nedeniyle temerrüdün gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
• Yargıtay bu kararı bozmuştur: İcra takibi başlatılmış, kiracıya 30 günlük süre verilmiştir. Kiracı bu süre içinde 35 kuruşluk eksikliği de ödememiştir. Borcun miktarının az olması temerrüdün gerçekleşmesini engellemez.

Yargıtay'ın Belirlediği İlke

Temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenirken borcun miktarına değil, borcun zamanında ve tam olarak ifa edilip edilmediğine bakılır. Eksik ödeme —miktarı ne olursa olsun— tam ödeme değildir. Kiracıya verilen 30 günlük süre içinde bu eksiklik giderilmemişse temerrüt gerçekleşmiştir. Mahkeme, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar vermek zorundadır.

Kiracılar İçin Pratik Uyarılar

• Banka masraflarını hesaba katın: Havale veya EFT işlemlerinde banka komisyonu kesilmektedir. Kira tutarının eksiksiz karşı tarafa ulaşması için masraf dahil transfer yapılmalı ya da masrafları kiraya veren üstlenecekse bu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
• Makbuz veya dekont saklayın: Her ödemenin banka dekontu veya makbuzu mutlaka saklanmalıdır. "Ödedim" iddiasını ispat yükü kiracıya aittir.
• İcra takibinde 30 günlük süreyi kaçırmayın: Ödeme emri tebliğ edildikten sonra herhangi bir itirazınız olsa bile 30 günlük süre içinde borcu ödemek hem icrayı durdurur hem de temerrüdü önler. İtiraz ve ödeme birlikte yapılabilir.
• Küçük tutardaki farkları görmezden gelmeyin: "35 kuruş ne önemi var" düşüncesi bu kararın gösterdiği gibi tahliye sonucuna yol açabilir. Her türlü eksiklik hemen giderilmelidir.

Kira tespit ve tahliye davaları konusunda Kira Tespit Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 E. — 2015/10585 K. Karar Metni

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 E. , 2015/10585 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 14. İcra Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 26/03/2015

NUMARASI: 2015/38 - 2015/200

İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine davalı borçlunun yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Alacaklı tarafından kiracı borçlu hakkında İstanbul Anadolu 2. İcra Müdürlüğünün 2014/25088 esas sayılı takip dosyasında, 15.12.2014 tarihli takip talebi ile; aylık 500'er TL'den 2014 Nisan ve Haziran ayları kira farkı toplamı 1.000 TL'nin 55,11 TL işlemiş faiziyle birlikte tahsili ve tahliye isteminde bulunduğu, davalı borçlunun süresinde vermiş olduğu itiraz dilekçesinde "...alacaklıya borcu olmadığını, Nisan ve Haziran 2014 ayları kira bedeli olan toplam 2.600 TL'nin alacaklının banka hesabına havale edildiğini belirterek borca itiraz ettiği, davacı alacaklı tarafından İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece, takip konusu aylar kira parasının takipten önce ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davalı tarafından takipten önce 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL ve 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği savunulmuştur. Ancak, dosyada bulunan ödeme belgeleri incelendiğinde, davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde davacı hesabına 1.299,65 TL, 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği görülmüştür. Davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL yatırıldığı bankanın 1,00 TL masraf kesmesi nedeniyle davacı hesabına 1.299,65 TL geçtiği, 2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, 0,35 TL eksik ödeme nedeniyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL'yi ödememiştir. 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:

Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 428 ve İİK'nın 366. maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01/12/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

❓ Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedelini eksiksiz yatırdım ama banka masrafı kesildi; temerrüde düştüm mü?

Bu kararın özüdür. Kiraya verenin hesabına ulaşan miktar, sözleşmede belirlenen kira bedelinden az ise eksik ödeme söz konusudur. "Bankaya tam miktarı yatırdım" savunması, karşı tarafın hesabına tam geçmediği sürece geçerli değildir. Masrafların kimin üstleneceği sözleşmede belirlenmemişse fiilen kiraya verene ulaşan tutara bakılır.

İcra takibi başlatıldıktan sonra borcumu ödersem tahliyeden kurtulur muyum?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük süre içinde borcun tamamı (asıl borç + işlemiş faiz + icra giderleri dahil) eksiksiz ödenirse temerrüt gerçekleşmez ve tahliye davası sonuçsuz kalır. Ancak 30 gün geçtikten sonra yapılan ödeme temerrüdü gidermez; tahliye kararı verilebilir.

Kiraya veren her eksik ödemede tahliye isteyebilir mi?

İcra yoluyla tahliye için her eksik ödemede ayrıca icra takibi başlatılması ve 30 günlük süre tanınması gerekmez; ancak tahliye hakkı yalnızca temerrüdün gerçekleştiği dönem için kullanılabilir. Ayrıca TBK m. 315 kapsamında ihtarname yoluyla da tahliye talep edilebilir; bu durumda 30 değil 60 günlük süre tanınması gerekir.

Kira bedelini nakit mi yoksa banka havalesiyle mi ödemek güvenlidir?

Banka havalesi ispat kolaylığı sağlar; ancak banka masraflarına dikkat edilmesi gerekir. Nakdi ödemelerde ise her seferinde makbuz alınması zorunludur. Ödeme şeklinin ve masrafların kimin üstleneceğinin kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmesi en güvenli yoldur.

Kiracı ödeme emrine itiraz edip 30 günlük sürede ödeme yapmazsa ne olur?

Bu davada tam olarak bu yaşanmıştır. Kiracı itiraz etmiş; ancak 30 günlük süre içinde 35 kuruşluk eksikliği de ödememiştir. Yargıtay, bu durumun temerrüdü gerçekleştirdiğini ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. İtiraz ve ödeme hakkı birlikte kullanılabilir; itiraz etmek, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Tahliye kararından sonra kiracı evi boşaltmazsa ne olur?

Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye yaptırılabilir. Kiracı evi boşaltmayı reddederse icra görevlileri tarafından tahliye işlemi gerçekleştirilir ve kiracının eşyaları depolanarak elden çıkarma işlemleri başlatılabilir.

Kiraya veren tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermeli mi?

İcra yoluyla tahliyede (İİK m. 269) ayrıca ihtarname koşulu aranmaz; ödeme emrinin tebliği bu işlevi görür. Ancak TBK m. 315 kapsamında doğrudan tahliye davası açılacaksa noter aracılığıyla 30 veya 60 günlük süre tanıyan ihtarname gönderilmesi zorunludur.

Kira ve Tahliye Davalarında Hukuki Destek Alın

Kira uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.

Yukarıda aktarılan içtihat bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olay farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)