Kira Artış Oranı 2026 ve Kiracı Hakları Güncel Rehberi

1. Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira artış oranı; kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde mevcut kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini belirleyen yasal üst sınırdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca bu oran TÜFE’nin son 12 aylık ortalama değişim oranına bağlanmıştır.

Temel Kural

• Ev sahibi, kira bedelini TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının üzerinde artıramaz.
• Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran yazılıysa o düşük oran uygulanır.
• Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran yazılsa bile TÜFE oranı üst sınır olarak kabul edilir; fazla kısım geçersizdir.
• Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri (ofis, mağaza, dükkan) kiraları için aynı şekilde uygulanır.

Oran Neden Her Ay Değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Bu nedenle kira sözleşmesi hangi ayda yenilenecekse, o ay için açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Ocak ayında yenilenen bir sözleşme ile Temmuz ayında yenilenen bir sözleşmede uygulanacak oran farklı olabilir.

Not: Kira artışında kullanılan oran aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değildir; 12 aylık ortalama TÜFE’dir. Bu ayrım sıkça karıştırılmaktadır.

2. Yüzde 25 Sınırı Bitti: Yeni Durum

11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren geçici düzenleme ile konut kiralarına yüzde 25 artış sınırı getirilmişti. Bu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Bu Değişiklik Ne Anlama Geliyor?

• Artık konut kiraları için yüzde 25 gibi sabit bir tavan yoktur.
• Tek yasal sınır, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır; bu oran enflasyona bağlı olarak yüzde 25’in üzerinde olabilmektedir.
• İşyeri kiralarında da önceden serbestçe belirlenebilen artışlar artık konut kiralarıyla aynı TÜFE sınırına tabidir.

3. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışını hesaplamak için mevcut kira bedeli, sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıyla çarpılır.

Hesaplama Formülü

Örnek Hesaplama

Mevcut kira bedeli 20.000 TL olan ve sözleşmesi yenilenen bir kiracı, o ay için açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması varsayımsal olarak yüzde 32 ise:

• Artış tutarı: 20.000 × 0,32 = 6.400 TL
• Yeni kira bedeli: 20.000 + 6.400 = 26.400 TL

Not: Bu örnekteki TÜFE oranı varsayımsaldır. Güncel oran her ay değiştiğinden sözleşmenizin yenilendiği ay için TÜİK’in açıkladığı güncel 12 aylık ortalama TÜFE oranını esas almalısınız.

4. Ev Sahibi Fazla Zam İsterse Ne Olur?

Ev sahibinin TÜFE oranının üzerinde zam talep etmesi durumunda kiracının birkaç seçeneği bulunmaktadır.

Kiracının Yapabilecekleri

• Yasal oranı ödeme: Kiracı, TÜFE’ye uygun yasal artış tutarını ödeyebilir; fazlasını ödemek zorunda değildir.
• Fazla ödemeye itiraz: Yazılı bildirimle ev sahibine yasal sınırı aşan talebin geçersiz olduğunu bildirebilir.
• Fazla ödeneni geri alma: Baskı altında fazla ödeme yapılmışsa, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca fazla ödenen tutar geri istenebilir.

Yasal Oran Üzeri Ödeme Yapmak Zorunda Mıyım?

Hayır. Kiracı, yalnızca TÜFE’ye uygun yasal artış tutarını ödemekle yükümlüdür. Ancak ev sahibinin gerçek kira bedelinin güncel emsallere göre çok düşük kaldığı iddiasıyla kira tespit davası açma hakkı saklıdır. Bu konuda hukuki destek almak önerilir.

5. Kira Tespit ve Uyarlama Davası

TÜFE sınırı bazı durumlarda aşılabilir. Bunun yolu ev sahibinin tek taraflı talebi değil, mahkeme kararıdır.

Kira Tespit Davası

Beş yılın sonunda veya kira bedelinin emsallere göre çok düşük kalması halinde ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme; evin durumunu, konumunu ve güncel emsal kira bedellerini inceleyerek TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirleyebilir.

• 5 yıl dolmadan açılan tespit davalarında TÜFE sınırı geçerlidir.
• 5 yıl dolduğunda emsal kira bedeli üzerinden hakkaniyetle yeni bedel belirlenebilir.
• Mahkeme fahiş artışlara izin vermez; hakkaniyet ilkesi gözetilir.

Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunlu

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir. Arabuluculuk sürecinde avukat desteği, hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

6. Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir?

Kiracı, yalnızca yasada sayılan belirli sebeplerin varlığı halinde tahliye edilebilir. Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir.

Yasal Tahliye Sebepleri

• Kira bedelinin ödenmemesi: İki haklı ihtar veya temerrüt halinde tahliye davası açılabilir.
• Ev sahibinin ihtiyacı: Ev sahibi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı.
• Yeniden inşa / esaslı tamir: Taşınmazın yeniden inşası veya kapsamlı onarımı gerektiğinde.
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı satın alan yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi.
• 10 yıllık uzama süresi: Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi sebep göstermeden tahliye isteyebilir.

7. Kiracının Temel Hakları

Kiracının yasayla korunan pek çok hakkı bulunmaktadır. Bu hakları bilmek, ev sahibiyle yaşanan uyuşmazlıklarda kiracıyı korur.

• TÜFE sınırı koruması: Yasal orandışı zam talebine karı korunma hakkı.
• Süreklilik hakkı: Sözleşme süresi dolsa bile kiracı yasal sebep olmaksızın tahliye edilemez; sözleşme kendiliğinden uzar.
• Depozito iadesi: Tahliyede hasar yoksa depozito iade edilmelidir.
• Ayıpsız teslim hakkı: Konutun oturmaya elverişli ve sözleşmeye uygun durumda teslim edilmesi.
• Esaslı onarımların ev sahibine ait olması: Çatı, tesisat gibi esaslı arızaların giderilmesi ev sahibinin yükümlülüğüdür.
• Tahliye taahhüdüne itiraz: Baskı altında veya sözleşmeyle aynı anda alınan tahliye taahhütlerinin geçersizliği ileri sürülebilir.

Kiracı hakları konusunda uyuşmazlık yaşarsanız hukuk büromuza danışabilirsiniz.

8. Avukat Desteğinin Önemi

Kira uyuşmazlıkları hem kiracı hem de ev sahibi açısından teknik bilgi gerektiren bir alandır. Zorunlu arabuluculuk, kira tespit davası ve tahliye süreçleri doğru yönetilmediğinde ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

• Kira artış oranının doğru hesaplanması ve yasal sınırın aşılıp aşılmadığının tespiti
• Zorunlu arabuluculuk sürecinin etkin yönetimi
• Kira tespit veya uyarlama davasının açılması ve takibi
• Tahliye davalarında kiracı veya ev sahibi temsili
• Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin değerlendirilmesi

Kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarınızda hukuk büromuza danışarak hem kiracı hem de ev sahibi olarak haklarınızı öğrenebilirsiniz.

Bu İçerik Hakkında

Bu sayfa Av. Meltem Kartalhan (Ankara Barosu) tarafından hazırlanmış olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 344 kapsamında güncel bilgiler içermektedir. Son güncelleme: 2026-06-01. Kira artış oranı her ay değiştiğinden güncel TÜFE oranı için TÜİK verilerini esas alınız. Hukuki destek için 0532 136 67 54 numaralı hattı arayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 kira artış oranı ne kadar?

Kira artış oranı her ay değişir; yasal üst sınır, sözleşmenin yenilendiği ay için TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz.

Yüzde 25 kira sınırı hala geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Artık tek yasal sınır TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır.

Ev sahibi TÜFE’den fazla zam isteyebilir mi?

Hayır. Yasal üst sınır TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile fazla kısım geçersizdir. Ancak ev sahibi kira tespit davası açarak mahkemeden farklı bir bedel talep edebilir.

Kira artışı konut ve işyeri için farklı mı?

Hayır. Artık hem konut hem de çatılı işyeri (ofis, mağaza, dükkan) kiraları aynı TÜFE 12 aylık ortalaması sınırına tabidir.

Kira artışını kabul etmezsem tahliye edilir miyim?

Yasal TÜFE oranındaki artışı ödediğiniz sürece tahliye edilemezsiniz. Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir; tahliye yalnızca yasada sayılan sebeplerle mümkündür.

Kira tespit davası nedir?

Ev sahibinin, kira bedelinin emsallere göre çok düşük kalması halinde mahkemeden yeni kira bedeli belirlenmesini talep ettiği davadır. 5 yıl dolduğunda mahkeme TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal bedel üzerinden karar verebilir.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Arabuluculukta uzlaşılamazsa dava yoluna gidilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev kiraya verilebilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl içinde başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.

Kira Uyuşmazlığında Hukuki Destek Alın