Kira Uyarlama Davası: Şartları ve Hukuki Süreci

Ankara kira avukatı, başkentte yer alan kiracılar ve mülk sahipleri için kira sözleşmeleri ve uyuşmazlıklar konusunda hukuki danışmanlık hizmeti sunar. Özellikle, kira uyarlama davaları gibi karmaşık konularda uzmanlık büyük önem taşır.

Kira uyarlama davası, kira sözleşmelerindeki koşulların, değişen piyasa koşulları veya beklenmedik durumlar (ekonomik kriz, pandemi vb.) sebebiyle adil olmaktan çıkması durumunda, bu koşulların yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan bir hukuki süreçtir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu madde 138'de sayılan "Aşırı İfa Güçlüğü" şartlarının oluşması gerekir:

• ■ Olağanüstü Durum: Sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen ve beklenmeyen bir durum (aşırı enflasyon, devalüasyon, salgın hastalık) ortaya çıkmalıdır.
• ■ Kusursuzluk: Bu durum borçludan (davayı açan taraftan) kaynaklanmamış olmalıdır.
• ■ İşlem Temelinin Çökmesi: Mevcut koşullar, sözleşmenin aynen uygulanmasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• ■ İhtirazi Kayıt: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır.

Dikkat: Zorunlu Arabuluculuk (01.09.2023)

Kira uyarlama davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

• ■ Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulursa dava usulden reddedilir.
• ■ Avukatınız bu süreci sizin adınıza yönetir ve anlaşma sağlanamazsa dava açma yoluna gidilir.

Kira Tespit Davası ile Farkı Nedir?

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası sıkça karıştırılır ancak şartları farklıdır:

• 1. Süre Şartı: Kira tespit davası için 5 yıllık sürenin dolması gerekirken, Kira Uyarlama Davasında süre şartı yoktur. Olağanüstü durum varsa sözleşmenin 1. yılında bile açılabilir.
• 2. Sebep: Tespit davası emsal kiralara göre belirlenir. Uyarlama davası ise "beklenmeyen hal" (ekonomik kriz vb.) nedenine dayanır.

Ankara Kira Avukatının Rolü

Bir Ankara kira avukatı, kira uyarlama davalarında şu hizmetleri sunabilir:

• ■ Dava Sürecinin Başlatılması: İhtirazi kayıtla ödeme yapılması, ihtarname çekilmesi ve arabuluculuk başvurusunun yapılması.
• ■ Bilirkişi Raporları: Davanın esasını oluşturan kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğunun tespiti için alınan bilirkişi raporlarının analizi.
• ■ Piyasa Araştırması: Bölgedeki emsal kira bedellerinin araştırılması ve delil olarak sunulması.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Uyarlama davası açınca kirayı eksik ödeyebilir miyim?

Cevap: Hayır. Dava sonuçlanana kadar sözleşmedeki kirayı ödemeye devam etmelisiniz. Ancak ödemeleri "Uyarlama davası hakkım saklı kalmak kaydıyla" (ihtirazi kayıtla) yapmanız hukuken kritiktir.

Soru: Karar geçmişe dönük uygulanır mı?

Cevap: Kira uyarlama davalarında karar, kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye dönük olarak geçerli olur. Geriye dönük fark istenemez.

Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Kira uyarlama, tespit davaları ve arabuluculuk süreçleri için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)