Hisseli Arazide Rızai Taksim ve Sözleşme Şartları

Hisseli arazilerde rızai taksim, birden fazla kişiye ait olan bir arazinin, paydaşların anlaşmasıyla bölünerek, her bir paydaşa kendi hissesine denk gelen bağımsız parçaların tahsis edilmesi sürecidir.

Bu hukuki işlem, arazi sahiplerinin ortak rızası ile gerçekleşir. Rızai taksim sözleşmesi, hissedarlar arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmenin ve mülkiyet haklarını netleştirmenin en etkili yoludur.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

Rızai taksim sözleşmesinin hukuken geçerli olması ve tapuda tescil edilebilmesi için şu şartlar zorunludur:

• ■ Yazılı Şekil: Sözleşme mutlaka yazılı yapılmalıdır. Noter onayı şart olmasa da (tapuda yapılması yeterlidir), ispat açısından noter tavsiye edilir.
• ■ Tam Katılım: Tüm paydaşların (hissedarların) sözleşmeye katılması ve imza atması zorunludur. Bir kişi bile eksik olsa sözleşme geçersizdir.
• ■ Tapu Tescili: Sözleşme tek başına mülkiyeti ayırmaz. Tapu müdürlüğünde "ifraz" (ayırma) ve tescil işleminin yapılması gerekir.

Dikkat: Tarım Arazileri Her Zaman Bölünemez!

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince, tarım arazileri belirli büyüklüklerin altına düşecek şekilde ifraz edilemez (bölünemez).

• ■ Rızai taksim yapabilmek için arazinin bölünmeye uygun büyüklükte olması ve Tarım İl/İlçe Müdürlüğü'nden uygunluk yazısı alınması şarttır.
• ■ Eğer arazi bölünemiyorsa, rızai taksim sözleşmesi ile tapuda ayırma yapılamaz. Sadece "Fiili Taksim" (kullanım paylaşımı) yapılabilir.

Tapuda Bölemiyorsanız: Fiili Taksim

Yasal engeller nedeniyle tapuda bölünme yapılamıyorsa, paydaşlar aralarında "Kullanım Taksim Sözleşmesi" yaparak arazinin hangi bölümünü kimin kullanacağını belirleyebilirler.

Bu sözleşme tapu kütüğüne şerh verilemez ancak taraflar arasında bağlayıcıdır. Yargıtay'a göre, eylemli (fiili) taksim varsa, paydaşlar birbirlerine karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açamazlar.

Denkleştirme Bedeli ve Anlaşmazlık

Rızai taksimde her hissedarın eşit pay alması zorunluluğu yoktur. Eğer arazi parçalarının değeri farklıysa, daha az değerli kısmı alan hissedara denkleştirme bedeli (ivaz) ödenerek denge sağlanır.

Uyuşmazlık: Eğer hissedarlar rızai taksim konusunda anlaşamazlarsa, çözüm yolu mahkemede Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açmaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Rızai taksim sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Cevap: Rızai taksim sözleşmesi, tapuda ifraz (ayırma) işlemi yapılana kadar geçerli bir taahhüt niteliğindedir. Doğrudan şerh verilmez, ifraz işlemiyle tapu kütüğüne işlenir.

Soru: Hissedarlardan biri imza atmazsa ne olur?

Cevap: Rızai taksim için oybirliği şarttır. Bir hissedar bile itiraz ederse rızai taksim yapılamaz, mahkemeye gidilerek İzale-i Şuyu davası açılması gerekir.

Hisseli Tapu Sorunlarınızı Çözüyoruz

Rızai taksim sözleşmesi hazırlığı, izale-i şuyu ve tapu işlemleri için uzman destek.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)