Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi ve Uyarlama

Covid-19 (Korona) salgını, dünya genelinde pek çok alanda olduğu gibi kira sözleşmelerini de derinden etkiledi. Salgının getirdiği ekonomik belirsizlikler, kapanmalar ve hareket kısıtlamaları, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için zorlayıcı durumlar oluşturdu.

Salgının başlamasıyla birlikte, pek çok işletme faaliyetlerini durdurmak zorunda kaldı ya da önemli ölçüde azalttı. Bu durum, özellikle perakende, yiyecek-içecek ve turizm sektörlerindeki kiracıları finansal olarak zorladı.

Yasal Düzenlemeler ve Mücbir Sebep

Bu süreçte kira sözleşmelerinin bazı hükümlerinin yeniden değerlendirilmesi zorunlu hale geldi. Hukuki olarak süreç şöyle işledi:

• ■ Geçici Kanun (7226 SK): 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlandı.
• ■ Mücbir Sebep Tartışması: Yargıtay kararlarına göre salgın hastalık, öngörülemeyen bir mücbir sebep olarak kabul edilebilir.
• ■ İşyeri Kapanmaları: Genelgeyle kapatılan işyerleri için "ifa imkansızlığı" veya "aşırı ifa güçlüğü" kavramları gündeme geldi.

Kira Bedelinin Uyarlanması (TBK Madde 138)

Pandemi gibi olağanüstü durumlarda, kiracının en büyük güvencesi Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesidir (Aşırı İfa Güçlüğü). Buna göre:

• ■ Şartların işlem temelinden çökmesi (ekonomik dengenin aşırı bozulması),
• ■ Durumun kiracıdan kaynaklanmaması,
• ■ Borcun henüz ödenmemiş veya ihtirazi kayıtla ödenmiş olması halinde,

Kiracı, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını (kira indirimini) isteyebilir.

Yargıtay ve Hukuki Değerlendirme

Yargıtay, mücbir sebebi; sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay olarak tanımlamaktadır.

Sözleşmede mücbir sebep hali düzenlenmediği takdirde, geçici imkansızlık söz konusu olduğundan, sözleşmeye tahammül süresinin beklenmesi ve TBK m.138 uyarınca değişen şartlar nedeniyle uyarlama talep edilmesi mümkündür. Salgın hastalık nedeniyle ortaya çıkan durum kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırıyorsa, sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

Gelecekteki Sözleşmeler İçin Öneriler

Kira sözleşmelerinin uzun vadeli etkileri açısından, Covid-19 salgını önemli dersler vermiştir. Gelecekteki sözleşmelerde şu hususlara dikkat edilmelidir:

• ■ Pandemi gibi beklenmedik durumlar için ayrıntılı "Mücbir Sebep" maddeleri eklenmelidir.
• ■ Kapanma durumlarında kiranın dondurulması veya indirimi sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Pandemide kapanan işyerim için kira ödemek zorunda mıyım?

Cevap: Prensip olarak kira borcu devam eder. Ancak TBK 138 uyarınca "kira uyarlama davası" açarak, kapalı kalınan dönem için indirim talep edilebilir.

Soru: Mal sahibi kirayı indirmezse ne yapabilirim?

Cevap: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Kira Uyarlama Davası" açabilirsiniz. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir.

Kira Uyuşmazlıklarınız İçin Hukuki Destek

Kira uyarlama, tahliye ve sözleşme feshi davaları için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)