Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHANKiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için icra hukukunda ilamsız icranın tanımınıma değinmek gerekmektedir. İlamsız icra; kural olarak konu para olan alacaklar için düzenlenmiş bir icra takibi türüdür. Ancak istisnai olarak, kiralanan taşınmazların ilamsız icra takibi ile tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesini talep eden kişi kural olarak öncelikle kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gereklidir. Kiralayan kişi tahliye davasını kazanır ise , mahkemeden alacağı tahliye ilamı ile ilamlı icra takibi başlatarak taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilir.
Kanunda bazı sebeplerin varlığı halinde, kiralayanın tahliye davası açmadan, doğrudan icra dairesine başvurarak taşınmazın tahliyesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Bu nedenler;
1-Kira bedelinin ödenmemesi
2-Kira süresinin bitmesidir.
Öncelikle belirtmek gereken husus; kiralayanın ilamsız icra takibi ile taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için yazılı kira sözleşmesine gerek yoktur. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken açıkça kira akdinin bulunmadığına ilişkin açık ve kesin bir itiraz yapmaz ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde ki süreç, genel haciz yolu ile aynıdır. Kiralayan yukarıda belirtilen sebeplerden birine dayanarak kiracıya icra takibi başlatır. Takibin başlatılmasının ardından icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiralayan, takip talebinde; ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ve kiracının taşınmazı tahliye etmesini ister.
Kiracının ödeme emrine itiraz süresi; 6 aydan kısa süreli kiralarda 3 gün, 6 aydan uzun süreli kiralarda 7 gündür. Ödeme emrinde kiracının; 7 gün içinde itiraz edebileceği, 30 gün içerisinde ise (kira borcu ve fer'ilerini) ödeme yapması gerektiği aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği ve kiralananın tahliye edileceği ihtar edilir. İcra takibinde belirtilen 7 günlük itiraz süresi, İcra ve İflas Kanundan kaynaklanmakta iken 30 günlük ödeme süresi Borçlar Kanun'unun 315. Maddesinden kaynaklanmaktadır.
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Denilmiştir.
Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ise ve süresi içerisinde ödeme yapmadığı durumda; kiralayan, ihtar müddetinin bitiminden 6 ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. İcra mahkemesinin, kiracının ödeme emrine itiraz etmediğini ve süresi içerisinde ödeme yapmadığını tespit etmesi halinde tahliye kararı verecektir. Tahliye ilamı ile kiracı taşınmazdan icra yolu ile zorla çıkartılır.
Ödeme süresi içerisinde kira borcu ve ferilerini ödenmiş ise icra takibi son bulur ve kiracının tahliyesini talep edilemez.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.