Şimdi Yazın
Şimdi Yazın
Ankara merkezli Uzman Avukat kadromuzla, güncel mevzuat ışığında
güvenilir danışmanlık ve sonuç odaklı hukuki çözümler sunuyoruz.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi gibi durumlarda kiraya verenin mahkeme kararı almaksızın icra dairesi aracılığıyla tahliye talep edebildiği özel bir icra takip yoludur. Bu yol, normal tahliye davalarına kıyasla çok daha hızlı sonuç verebilir; bu nedenle Ankara'daki kira uyuşmazlıklarında sıklıkla tercih edilmektedir.
İlamsız icra, kural olarak para alacakları için düzenlenmiş bir takip türüdür. Ancak kira hukukunda istisnai olarak kiralanan taşınmazların tahliyesi bakımından da uygulanabilmektedir. Normal şartlarda kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir; kanunda belirtilen bazı özel hâllerde ise doğrudan icra dairesine başvurularak tahliye talep edilebilir.
Kiraya verenin hangi yolu seçeceği, kira sözleşmesinin niteliğine, ödenmemiş kira miktarına ve kiracının tutumuna göre değişir. Ankara kira avukatı desteğiyle en hızlı ve hukuka uygun tahliye yolunun seçilmesi, hak kayıplarını önler.
Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyenin iki temel sebebi bulunmaktadır: kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi. Bu iki durumun dışında kalan tahliye sebepleri (örneğin kiraya verenin konut ihtiyacı, kiracının taşınmazı kötü kullanması vb.) için sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
En sık başvurulan tahliye gerekçesidir. Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesi olmadan da icra takibi başlatabilir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira akdini açık ve kesin şekilde inkâr etmezse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır; bu durum kiraya veren açısından önemli bir avantaj sağlar. Kira sözleşmesinin yazılı olmaması ya da sözlü yapılmış olması icra takibine engel değildir; ancak sözlü kira ilişkisinin ispatı kiraya veren açısından güçleşebilir.
Kira sözleşmesinde belirli bir bitiş tarihi varsa ve kiracı bu tarihten sonra taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatabilir. Ancak bu yolun kullanılabilmesi için sözleşmenin yazılı olması şarttır. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca kiracı kira süresinin sonunda itiraz ederse kiraya verenin dava yoluna gitmesi gerekebilir.
Özellikle süre sonundan kaynaklı tahliye takiplerinde yazılı kira sözleşmesi zorunludur. Sözleşmede kira bedelinin, ödeme günlerinin ve kira süresinin açıkça yazılı olması hem takibin sağlıklı başlatılması hem de itiraz aşamasında güçlü bir ispat aracı sunması bakımından büyük önem taşır. Kira tespit davası gibi paralel süreçlerde de yazılı sözleşme temel dayanak noktasıdır.
Kiraya veren icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir. Kiracı belirlenen süre içinde itiraz edebilir veya kira borcunu ödeyebilir.
İtiraz süresi, kira sözleşmesinin süresine göre değişir: 6 aydan kısa süreli kiralarda kiracıya 3 gün, daha uzun süreli kiralarda 7 gün itiraz süresi verilir. Bu süreler son derece kısa olduğundan kiracının ödeme emrini aldığı anda harekete geçmesi gerekir.
Kiracıya kira borcunu ödemesi için ayrıca 30 günlük süre verilir. Bu süre Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine dayanmaktadır. 30 günlük süre dolmadan tahliye talep edilemez; bu nedenle kiraya verenin sürelere dikkat etmesi zorunludur. Süre hesabında hatalar, takibin düşmesine neden olabilir.
Kiracı ödeme emrine süresi içinde itiraz ederse tahliye takibi durur. Bu durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalır. İtiraz haksızsa mahkeme tahliyeye hükmeder; ayrıca kiraya veren, haksız itiraz nedeniyle tazminat da talep edebilir. Sürecin bu aşamasında icra avukatı desteği kritik önem kazanır.
Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse kiraya veren, 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. İcra mahkemesi, itiraz edilmediğini ve ödeme yapılmadığını tespit ederse tahliye kararı verir; bu karar icra yoluyla zorla uygulanır.
Kiraya verenin tahliye kararı için 6 aylık süreyi kaçırmaması kritiktir. Bu süre hak düşürücü nitelik taşımamakla birlikte, süre geçirilmesi durumunda yeniden takip başlatılması gerekebilir ve bu durum hem zaman hem masraf kaybına yol açar. Takip dosyasının aktif biçimde takip edilmesi için Ankara kira avukatıyla çalışılması önerilir.
İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleştikten sonra icra memurları taşınmaza giderek kiracıyı zorla tahliye eder. Kiracının bu aşamada direnç göstermesi hukuka aykırıdır; gerekirse kolluk kuvvetleri yardımıyla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının taşınmazdan çıkmadan önce eşyalarını toplaması için makul süre tanınır.
İlamsız icra yoluyla tahliyenin yanı sıra biriken kira borçlarının tahsili de ayrıca icra takibine konu edilebilir. Kira uyarlama veya kira tespit davası ile ileriye dönük kira miktarı da hukuki güvenceye alınabilir.
6 aydan kısa süreli kiralarda 3 gün, diğer hâllerde 7 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süreler çok kısa olduğundan ödeme emri alındığı anda bir avukattan destek alınması önerilir.
Kiracıya kira borcunu ödemesi için verilen süredir. TBK m. 315 uyarınca bu süre dolmadan tahliye talep edilemez. 30. günde ödeme yapılmışsa tahliye istenemez; kısmi ödeme ise tahliyeyi engellemez.
Hayır. Kiracı, 30 günlük süre içinde kira borcunun tamamını (faiz ve takip masrafları dahil) öderse tahliye talep edilemez. Ancak aynı kira ilişkisinde bir yıl içinde iki kez ödeme emri gönderilmişse kiraya veren, ikinci ödeme emrinin ardından tahliye için dava açabilir (TBK m. 352/1).
Kiracı itiraz etmezse süreç 1-3 ay içinde tamamlanabilir. İtiraz edilmesi hâlinde dava aşaması devreye girer ve süreç uzayabilir. Ankara'daki icra dairelerinin yoğunluğu da süreyi etkileyen bir faktördür.
İlamsız icra yoluyla tahliye, mahkeme kararı olmadan icra dairesi üzerinden yürütülür ve kiracı itiraz etmezse çok daha hızlı sonuç verir. Mahkeme yoluyla tahliyede ise dava süreci uzayabilir; ancak tahliye gerekçesi daha geniş tutulabilir (ihtiyaç, yeniden yapılanma, taahhüt gibi). Hangi yolun seçileceği, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Hak kaybı yaşamamak için kira tahliye sürecinizi Ankara Kira Avukatı kadromuzla hukuka uygun şekilde yönetin.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)