Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHAN
Kira tespit davası, kira bedelinin, mevcut piyasa koşulları veya mevzuat çerçevesinde yeniden değerlendirilmesi ve belirlenmesi amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Bu tür davalar, genellikle kira bedelinin mevcut piyasa değerinden önemli ölçüde düşük veya yüksek olduğu durumlarda, kiracı veya mülk sahibi tarafından açılır. Kira tespit davası, adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlayarak, kiracı ve mülk sahibi arasındaki dengenin korunmasına yardımcı olur.
Kira tespit davasının amacı, kira bedelinin piyasa koşullarına, bölgenin özelliklerine ve mülkün durumuna uygun bir seviyeye getirilmesidir. Bu süreç, kira bedelinin adil ve objektif bir şekilde belirlenmesini sağlamak ve tarafların haklarını korumak için gereklidir. Kira tespit davası, genellikle mülkün bulunduğu bölgedeki benzer mülklerin kira bedelleri, enflasyon oranları ve mülkün özellikleri gibi faktörleri dikkate alarak gerçekleştirilir.
Kira tespit davası açabilmek için, dava açan tarafın, mevcut kira bedelinin adil olmadığını ve piyasa koşullarına veya mevzuata uygun olmadığını kanıtlaması gerekir. Bu, genellikle benzer mülklerin kira bedelleri, bölge analizleri, mülkün durumu ve piyasa trendleri gibi kanıtlarla yapılır.
._visualize_a_scene_where_a_tenant_and_a_landlord_are_invol.png)
Mahkeme, sunulan kanıtları ve argümanları değerlendirir ve eğer mevcut kira bedelinin adil olmadığına kanaat getirirse, kira bedelinin uygun bir şekilde ayarlanmasına karar verebilir. Bu süreç, kira bedelinin artırılması veya azaltılması şeklinde olabilir ve tarafların mevcut ve beklenen koşullara uyum sağlamasını kolaylaştırır.
Kira tespit davasının başarılı bir şekilde sonuçlanması, tarafların haklarının korunması ve kira sözleşmesinin adil ve güncel koşullara uygun olarak düzenlenmesine bağlıdır. Bu süreç, kiracının ve mülk sahibinin mevcut koşullara uyum sağlamasını, kira sözleşmesinin adil bir şekilde sürdürülmesini ve tarafların haklarının korunmasını sağlar.
Kira tespit davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşulları veya mevzuat çerçevesinde yeniden değerlendirilmesi ve belirlenmesi amacıyla açılan bir hukuki süreçtir. Bu tür davalar, kiracı ve mülk sahibi arasındaki dengenin korunmasına yardımcı olur ve adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlar. Kira tespit davası, tarafların haklarının korunması ve kira sözleşmesinin adil bir şekilde sürdürülmesi için önemli bir hukuki araçtır.
Kira tespit davasında evlerini veya sahip olduğu taşınmazları uzun süreli kiraya veren taşınmaz sahipleri bazen kira bedellerinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünmektedir. Bu durumlarda kiralanan taşınmaz için kira tespit davası açabilme hakkına sahiptirler. Ancak kira sözleşmelerinin kurulması aşamasında taraflar kira bedellerini özgürce belirleyebiliyorken, sözleşmelerin devamı olan yeni kira dönemlerinde kira bedelleri artışları bir takım sınırlamalara tabi tutulmuştur.
Bu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinde: " Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.(1)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.(1)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." yer verilmiştir.
Yani beş yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında yeni dönemde uygulanacak kira bedeli artışı bir önceki yıl TÜFE oranını aşamayacaktır. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine istinaden açılan kira tespit davalarında hakim tarafından kiralananın durumu, taşınmazın konumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak kira bedeli artışı belirlenecektir.
Kira tespit davalarının süre koşulu bulunmamaktadır, her zaman açılabilir. Kira tespit davaları kira sözleşmelerindeki ileri dönemlere yönelik olup geriye dönük kira bedelinin tespit edilmesi talebinde bulunulamaz. Ancak kira tespit davası yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün öncesinde açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bir şekilde kira bedelinin artırılacağına yönelik ihtarda bulunulması durumunda ve izleyen kira dönem, sonuna kadar açıldığı takdirde mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni dönem başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Kira tespit davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kapsamına giren taşınmazların kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda açılabilir. Konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazların kiraları yönünden kira tespit davası açılamamaktadır.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.