Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHANKira uyarlama davası; kira bedellerinin değişen koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Kira tespit davasının aksine kirada artış talep edilmez, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle değişen koşullara uyarlanması talep edilir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için bir takım şartların gerçekleşmiş olması beklenir. Bu şartlara sırayla değinecek olursak;
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için; sözleşmenin yapıldığı esnada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi ve bu durum sebebiyle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi beklenmektedir. Aynı zamanda borçludan sözleşmeyi aynen ifa etmesini istemenin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacak olması gereklidir. Yani borçlunun kira sözleşmesi edimini yerine getirmesinin imkansız hale gelmesi durumunda uyarlama davası açma imkanı bulunmaktadır. Açılan kira uyarlama davalarında mahkeme; değişen koşulların borçlunun borcunun katlanılamaz ölçüde zorlaşmış olması koşulunu aramaktadır. Örneğin; Covid-19 salgına nedeniyle iş yerini kapatmak zorunda kalan bir iş yeri sahibinin kira sözleşmesi borçlusunun aşırı ifa güçlüğüne düştüğü ve borcun katlanılamaz ölçüde zorlaştığı kabul edilebilir.
Olağanüstü durumun borçlunun kusuru ile gerçekleşmemiş olması gereklidir. Borçlu kendi kusuru nedeniyle ortaya çıkan durumlar için kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edemez.
Son olarak kira uyarlama davasının açılabilmesi için; borçlunun borcunu ifa etmemiş olması ya da ihtirazı kayıt ile ifa etmiş olması gereklidir.
Kira uyarlama davalarında yeni belirlenen kira bedeli dava tarihinden itibaren ileriye dönük olarak geçerli olacak şekilde karar verilir. Dava tarihinden önceki kira bedelleri için uyarlama talep edilemez.
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemeleridir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde ya da davalının yerleşim yerinde açılabilmektedir.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.