Hisseli Arazide Rızai Taksim

Hisseli arazilerde rızai taksim, birden fazla kişiye ait olan bir arazinin, paydaşların anlaşmasıyla bölünerek her bir paydaşa kendi hissesine denk gelen bağımsız parçaların tahsis edilmesi sürecidir.

Bu hukuki işlem, arazi sahiplerinin ortak rızası ile gerçekleşir. Rızai taksim sözleşmesi, hissedarlar arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmenin ve mülkiyet haklarını netleştirmenin en etkili yoludur.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

Rızai taksim sözleşmesinin hukuken geçerli olması ve tapuda tescil edilebilmesi için şu şartlar zorunludur:

• Yazılı Şekil: Sözleşme mutlaka yazılı yapılmalıdır. Noter onayı şart olmasa da (tapuda yapılması yeterlidir), ispat açısından noter tavsiye edilir.
• Tam Katılım: Tüm paydaşların (hissedarların) sözleşmeye katılması ve imza atması zorunludur. Bir kişi bile eksik olsa sözleşme geçersizdir.
• Tapu Tescili: Sözleşme tek başına mülkiyeti ayırmaz. Tapu müdürlüğünde "ifraz" (ayırma) ve tescil işleminin yapılması gerekir.

Dikkat: Tarım Arazileri Her Zaman Bölünemez!

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince, tarım arazileri belirli büyüklüklerin altına düşecek şekilde ifraz edilemez (bölünemez).

• Rızai taksim yapabilmek için arazinin bölünmeye uygun büyüklükte olması ve Tarım İl/İlçe Müdürlüğü'nden uygunluk yazısı alınması şarttır.
• Eğer arazi bölünemiyorsa, rızai taksim sözleşmesi ile tapuda ayırma yapılamaz. Yalnızca "Fiili Taksim" (kullanım paylaşımı) yapılabilir.

Tapuda Bölemiyorsanız: Fiili Taksim

Yasal engeller nedeniyle tapuda bölünme yapılamıyorsa, paydaşlar aralarında "Kullanım Taksim Sözleşmesi" yaparak arazinin hangi bölümünü kimin kullanacağını belirleyebilirler.

Bu sözleşme tapu kütüğüne şerh verilemez; ancak taraflar arasında bağlayıcıdır. Yargıtay'a göre, eylemli (fiili) taksim varsa paydaşlar birbirlerine karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açamazlar.

Fiili taksimin varlığını ispat etmek için uzun süreli fiili kullanım, komşu tanıklıkları ve kadastro paftası üzerindeki fiili sınırlar belirleyici delil niteliği taşır.

Denkleştirme Bedeli ve Anlaşmazlık

Rızai taksimde her hissedarın eşit pay alması zorunluluğu yoktur. Eğer arazi parçalarının değeri farklıysa, daha az değerli kısmı alan hissedara denkleştirme bedeli (ivaz) ödenerek denge sağlanır.

Eğer hissedarlar rızai taksim konusunda anlaşamazlarsa, çözüm yolu mahkemede Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açmaktır.

Rızai Taksim Sürecinin Adımları

Uygulamada rızai taksim süreci şu aşamalardan oluşmaktadır. Detaylı bilgi için rızai taksim işlemleri sayfamızı inceleyebilirsiniz:

• Tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi: Arazinin imar durumu, bölünme kısıtları ve mevcut takyidatlar tespit edilir.
• Tarım müdürlüğü uygunluk yazısı: Tarım nitelikli arazilerde bölünme uygunluğu araştırılır.
• Taksim planının hazırlanması: Lisanslı harita mühendisine ifraz aplikasyon projesi yaptırılır.
• Sözleşmenin imzalanması: Tüm paydaşların noter huzurunda ya da tapu müdürlüğünde imzalaması sağlanır.
• Tapu müdürlüğüne başvuru: İfraz talebiyle birlikte gerekli belgeler Tapu Müdürlüğü'ne sunulur.
• Tescil: Onaylanan ifraz planı doğrultusunda yeni parseller oluşturularak her paydaş adına ayrı tapu düzenlenir.

Hisseli Tapudan Doğan Diğer Sorunlar

Hisseli tapu işlemlerinde rızai taksim dışında da karşılaşılan başlıca sorunlar şunlardır:

• Hissedar rızası olmadan satış: Bir paydaş kendi hissesini satabilir; ancak diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı bulunmaktadır. Önalım hakkı bildirimden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
• Yapı izni sorunu: Hisseli tapuda tüm hissedarların rızası olmadan yapı inşa edilemez. Rızasız yapı, haksız inşaat hükümlerine tabi olur.
• Kiralama anlaşmazlıkları: Hisseli taşınmazın tamamının kiralanması için paydaşların çoğunluk kararı gerekmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Rızai taksim sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Cevap: Rızai taksim sözleşmesi, tapuda ifraz (ayırma) işlemi yapılana kadar geçerli bir taahhüt niteliğindedir. Doğrudan şerh verilmez; ifraz işlemiyle tapu kütüğüne işlenir.

Soru: Hissedarlardan biri imza atmazsa ne olur?

Cevap: Rızai taksim için oybirliği şarttır. Bir hissedar bile itiraz ederse rızai taksim yapılamaz; mahkemeye gidilerek İzale-i Şuyu davası açılması gerekir.

Soru: Miras kalan hisseli arazide rızai taksim yapılabilir mi?

Cevap: Evet; ancak önce veraset ilamı alınarak tapu intikali tamamlanmalıdır. Mirasçılar elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçtikten sonra rızai taksim sürecine başlanabilir.

Soru: Rızai taksim vergi doğurur mu?

Cevap: Rızai taksim işlemi, tapu harcı ve döner sermaye ücreti gerektirmektedir. Hissedarlar arasında bedel ödenmeksizin gerçekleştirilen taksimler genellikle değer artış kazancı vergisine tabi değildir; ancak mali danışman görüşü alınması önerilir.

Hisseli Tapu Sorunlarınızı Çözüyoruz

Rızai taksim sözleşmesi hazırlığı, izale-i şuyu ve tapu işlemleri için uzman destek.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)