Covid-19'un Kira Sözleşmelerine Etkisi ve Kira Uyarlama Hakkı

Covid-19 (Korona) salgını, dünya genelinde pek çok alanda olduğu gibi kira sözleşmelerini de derinden etkiledi. Salgının getirdiği ekonomik belirsizlikler, kapanmalar ve hareket kısıtlamaları, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için zorlayıcı durumlar oluşturdu.

Salgının başlamasıyla birlikte, pek çok işletme faaliyetlerini durdurmak zorunda kaldı ya da önemli ölçüde azalttı. Bu durum, özellikle perakende, yiyecek-içecek ve turizm sektörlerindeki kiracıları finansal olarak zorladı.

Yasal Düzenlemeler ve Mücbir Sebep

Bu süreçte kira sözleşmelerinin bazı hükümlerinin yeniden değerlendirilmesi zorunlu hale geldi. Hukuki olarak süreç şöyle işledi:

• Geçici Kanun (7226 SK): 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlandı.
• Mücbir Sebep Tartışması: Yargıtay kararlarına göre salgın hastalık, öngörülemeyen bir mücbir sebep olarak kabul edilebilir.
• İşyeri Kapanmaları: Genelgeyle kapatılan işyerleri için "ifa imkansızlığı" veya "aşırı ifa güçlüğü" kavramları gündeme geldi.

Kira Bedelinin Uyarlanması (TBK Madde 138)

Pandemi gibi olağanüstü durumlarda kiracının en büyük güvencesi Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesidir (Aşırı İfa Güçlüğü). Buna göre:

• Şartların işlem temelinden çökmesi (ekonomik dengenin aşırı bozulması),
• Durumun kiracıdan kaynaklanmaması,
• Borcun henüz ödenmemiş veya ihtirazi kayıtla ödenmiş olması halinde,

Kiracı, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını (kira indirimini) isteyebilir. Detaylı bilgi için kira uyarlama davası şartları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yargıtay ve Hukuki Değerlendirme

Yargıtay, mücbir sebebi; sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay olarak tanımlamaktadır.

Sözleşmede mücbir sebep hali düzenlenmediği takdirde, geçici imkansızlık söz konusu olduğundan, sözleşmeye tahammül süresinin beklenmesi ve TBK m. 138 uyarınca değişen şartlar nedeniyle uyarlama talep edilmesi mümkündür. Salgın hastalık nedeniyle ortaya çıkan durum kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırıyorsa, sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

İşyeri Kiracısı ile Konut Kiracısının Durumu Farklı mıdır?

Covid-19 sürecinde işyeri kiracıları ile konut kiracılarının durumu hukuki açıdan birbirinden ayrışmaktadır.

İşyeri kiracıları bakımından durum daha karmaşıktır. Devlet kararnamesiyle kapatılan işyerlerinde ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü savunması daha güçlü bir zemine oturmaktadır. Restoranlar, kafeler, spor salonları, sinema ve alışveriş merkezlerindeki kiracılar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Konut kiracıları bakımından ise ekonomik güçlük genel bir kira uyarlama gerekçesi olabilir; ancak işyerlerine kıyasla ifa imkansızlığı iddiası daha zayıf kalmaktadır. Konut kirası uyarlamalarında mahkemeler, kiracının gelir düşüşünü ve mülk sahibinin ekonomik durumunu birlikte değerlendirmektedir.

Her iki durumda da kira uyarlama davası açılabilir; ancak somut koşulların mahkemeye doğru biçimde sunulması belirleyicidir.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

TBK m. 138 kapsamında kira uyarlama davası açmak isteyen kiracının izlemesi gereken adımlar şunlardır:

• Önce arabuluculuk: Kira uyarlama davaları zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa mahkemeye başvurulabilir.
• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Deliller: Kapanma kararnameleri, ciro düşüşünü gösteren mali belgeler, sözleşme ve kira ödeme dekontları mahkemeye sunulmalıdır.
• Bilirkişi: Mahkeme, hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirlemek için bilirkişi atayabilir.

Uyarlama davası açılmadan önce mal sahibine yazılı bildirim yapılması ve anlaşmazlığın sulh yoluyla çözülmeye çalışılması hem zaman kazandırır hem de mahkemede iyi niyet kanıtı oluşturur.

Kiranın Ödenememesi Halinde Tahliye Riski

7226 sayılı Kanun ile getirilen geçici koruma, yalnızca Mart-Haziran 2020 dönemini kapsamaktadır. Bu dönem dışında kira borcunun ödenmemesi halinde mal sahibi yasal yollara başvurabilir.

Kira borcunu ödeyemeyen kiracı aleyhine açılabilecek hukuki yollar şunlardır:

• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması
• İcra yoluyla kira alacağının tahsili
• Kira sözleşmesinin feshedilerek tahliye kararı alınması

Bu risklerle karşılaşmamak için pandemi döneminde biriken kira borçları için mal sahibiyle yazılı bir ödeme planı yapılması, ya da dava yoluna gidilmesi en sağlıklı çözümdür.

Mal Sahibinin Hakları: Uyarlamaya Karşı Ne Yapabilir?

Kira uyarlama davası yalnızca kiracı lehine işleyen bir mekanizma değildir. Enflasyon, döviz kurundaki artış veya piyasa koşullarındaki dramatik değişimler mal sahibinin aleyhine sonuç doğurursa, mal sahibi de uyarlama talep edebilir.

Mal sahibinin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

• Kira tespit davası: Mevcut kiranın emsal kira değerinin çok altında kaldığı durumlarda açılabilir.
• Kira artışı talebi: Sözleşmede belirtilen artış oranı yetersiz kalıyorsa uyarlama yolu açıktır.
• Sözleşmeyi feshetme hakkı: Uyarlama kabul edilmezse TBK m. 138/2 uyarınca sözleşmeden dönülebilir.

Bu davaların sonucu her zaman kesin olmadığından her iki tarafın da sürecin başında uzman bir avukattan görüş alması, telafi edilmesi güç hak kayıplarını önler.

Gelecekteki Sözleşmeler İçin Öneriler

Kira sözleşmelerinin uzun vadeli etkileri açısından, Covid-19 salgını önemli dersler vermiştir. Gelecekteki sözleşmelerde şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Pandemi gibi beklenmedik durumlar için ayrıntılı "Mücbir Sebep" maddeleri eklenmelidir.
• Kapanma durumlarında kiranın dondurulması veya indirimi sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır.
• Kira artış oranlarının TÜFE'ye endekslenip endekslenmeyeceği baştan netleştirilmelidir.
• Uzun dönemli sözleşmelerde periyodik yeniden müzakere hakkı tanınması tarafları korur.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Pandemide kapanan işyerim için kira ödemek zorunda mıyım?

Cevap: Prensip olarak kira borcu devam eder. Ancak TBK 138 uyarınca "kira uyarlama davası" açarak, kapalı kalınan dönem için indirim talep edilebilir.

Soru: Mal sahibi kirayı indirmezse ne yapabilirim?

Cevap: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Kira Uyarlama Davası" açabilirsiniz. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir.

Soru: 7226 sayılı Kanun hala uygulanıyor mu?

Cevap: Hayır. Bu kanunun geçici koruma hükmü yalnızca 01.03.2020-30.06.2020 dönemini kapsamaktadır. Bu tarihten sonra ödenmemiş kiralar için genel hükümler uygulanır.

Soru: Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

Cevap: Zorunlu arabuluculuk aşamasıyla birlikte ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir. Mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi sürecine göre bu süre değişkenlik gösterir.

Kira Uyuşmazlıklarınız İçin Hukuki Destek

Kira uyarlama, tahliye ve sözleşme feshi davaları için bize ulaşın.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)