📞 +90 532 136 67 54
📞 +90 532 136 67 54
Kartalhan Hukuk & Danışmanlık Av. Meltem KARTALHAN
Türkiye’de son yıllarda artan kira fiyatları ve kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları, tahliye davalarını gündemin merkezine oturttu. Özellikle büyükşehirlerde, kiracıların çıkarılması amacıyla açılan davalarda artış yaşanmakta ve çoğu vatandaş tahliye sürecine dair yeterli bilgiye sahip olmadan hareket etmektedir.
Bu yazımızda, tahliye davasının ne olduğunu, hangi şartlarda açılabileceğini, sürecin nasıl işlediğini ve bir Ankara avukatından hukuki destek almanın avantajlarını tüm detaylarıyla ele alacağız.
Tahliye davası, kiralanan taşınmazın (konut veya işyeri) kiracısı tarafından boşaltılması için açılan bir hukuk davasıdır. Ev sahibi (malik ya da yetkili temsilcisi), kiracıyı kanunda belirtilen haklı nedenlerle çıkarmak istediğinde bu yola başvurur.
Kiranın ödenmemesi (temerrüt)
Tahliye taahhüdü verilmesi
Kira süresinin dolması ve ihtar yapılması
Ev sahibinin konuta ihtiyaç duyması (şahsi ihtiyaç)
Yeniden inşa ve imar durumu
Kiracının tahliye kararına rağmen çıkmaması
En yaygın tahliye nedenlerinden biri, kiracının kira borcunu zamanında ödememesi durumudur.
Ev sahibi doğrudan icra takibi başlatır. Kiracıya ödeme emri gönderilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, tahliye talep edilebilir.
Kiracı bir kira dönemi içinde iki kez kirayı geç öderse, ev sahibi bu iki gecikmeyi belgeleyerek tahliye davası açabilir.
📌 Bu davalarda Ankara'da görevli Sulh Hukuk Mahkemeleri, davanın görüldüğü yer olarak belirlenir. Bu aşamada deneyimli bir Ankara avukat, sürecin hukuka uygun ilerlemesini sağlayarak zaman kaybını önler.
Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt ettiği belgelere “tahliye taahhütnamesi” denir. Bu belgeyi vermiş olan kiracı, taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, ev sahibi doğrudan icra takibiyle tahliyeye gidebilir.
Belge yazılı ve tarihli olmalıdır.
İmza ıslak olmalı, noterde yapılması tavsiye edilir.
Tahliye tarihi, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
Ev sahibi, konutta kendisinin, eşinin, çocuğunun ya da bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin oturması gerektiğini ispat ederse, tahliye davası açabilir.
Evlenecek çocuk için ev ihtiyacı
İş yeri değişikliği nedeniyle taşınma
Yaşlılık veya sağlık sorunları nedeniyle konutta yaşama isteği
❗ Ancak bu tahliye gerçekleşirse, ev sahibi üç yıl boyunca aynı evi başka bir kiracıya veremez. Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi şarttır. Bu noktada Ankara'da uzman bir gayrimenkul avukatı, davayı hukuki gerekçelerle destekleyerek lehinize sonuç alabilir.
Kiralanan taşınmazda esaslı onarım, yeniden inşa veya imar yapılacaksa ve bu durum taşınmazın kullanılmasını imkânsız hale getiriyorsa, tahliye davası açılabilir.
Yıkım ruhsatı ve yeni proje belgeleriyle desteklenmelidir.
Mahkemeye teknik rapor sunulmalıdır.
Sözleşmesi sona eren bir kiracı, evi kendiliğinden boşaltmazsa ne olur? Burada ev sahibi, sözleşme bitimine en az 15 gün kala yazılı ihtar gönderirse, sözleşmeyi yenilemediğini bildirerek tahliye davası açabilir.
Süresi içinde ihtar gönderilmezse, sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır.
Tahliye davaları kadar önemli bir yol da icra takibiyle tahliyedir. Eğer elinizde tahliye taahhüdü varsa ya da kira borcu nedeniyle icra takibi yapılmışsa, doğrudan icra müdürlüğü kanalıyla tahliye talep edilebilir.
İcra takibi başlatılır.
Kiracıya ödeme emri ve tahliye emri gönderilir.
Kiracı ödeme yapmaz ve çıkmazsa, icra müdürlüğü evi boşalttırır.
Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan tahliye davaları ortalama 6-12 ay sürebilmektedir. Ancak icra yolu tercih edilirse, bu süre 2-3 ay gibi kısa sürelere inebilir.
Yine de süreci hızlandırmanın en etkili yolu, deneyimli bir Ankara avukatı ile süreci yürütmektir. Usul hataları ve eksik belgeler davanın uzamasına neden olabilir.
Bazı kiracılar mahkeme kararına rağmen evi boşaltmayabilir. Bu durumda:
Polis nezaretinde tahliye gerçekleştirilir.
Zorla tahliye masrafları kiracıya yüklenir.
Her ne kadar tahliye davası ev sahibi lehine bir dava türü gibi görünse de, kiracıların da önemli hakları vardır:
Haksız tahliye talebi halinde tazminat hakkı
Usulsüz tahliye ihtarına karşı itiraz hakkı
Tahliye taahhüdünde baskı veya aldatma varsa geçersizlik iddiası
Özellikle Ankara gibi büyük şehirlerde kiracıların savunma hakkını kullanabilmesi için, kira hukuku konusunda uzman bir Ankara avukatına başvurmaları gerekir.
Tahliye davaları büyük oranda belge ve delile dayalıdır. Bu nedenle:
Kira sözleşmeleri
Tahliye taahhütnamesi
Kira ödeme dekontları
İhtarname tebligatları
gibi tüm belgelerin düzenli ve hukuka uygun şekilde dosyalanması gerekmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/4863 E., 2023/6981K.
“Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmişse ve içerik açık bir şekilde tahliye tarihini belirtiyorsa geçerlidir.”
Bu karar, tahliye taahhütnamesi ile ilgili davalarda mahkemelerin nasıl bir yaklaşım benimsediğini göstermektedir.
Kiracı-tahliye ilişkisi, Türkiye’de en sık yaşanan hukuki ihtilaflardan biridir. Hem ev sahibi hem kiracı için ciddi sonuçlar doğurabilecek bu süreç, ancak doğru bilgi ve profesyonel destekle yürütülebilir.
Tahliye sürecini başlatmadan önce veya hakkınızı savunmak için, mutlaka Ankara’da kira hukuku alanında tecrübeli bir avukatla görüşün.
Kartalhan Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize bu tür süreçlerde hem önleyici danışmanlık hem de dava aşamalarında tam destek sunmaktayız.
Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.